Fraudes con los DFL2 : lo dijimos hace 9 años en El Mercurio

escrito por Patricio Herman

El Congreso Nacional discute el proyecto de reconstrucción presentado por el gobierno, y como en una de sus medidas para allegar recursos se contempla un alza de las contribuciones de bienes raíces para los inmuebles avaluados a partir de ciertas sumas, además de limitar las franquicias que tienen las denominadas viviendas económicas DFL 2, hemos considerado pertinente reproducir en esta ocasión una columna publicada hace 9 años sobre la improcedencia de mantener esta reglamentación que entrega tantas regalías a la industria inmobiliaria y a los dueños que lucran con este tipo de viviendas.
El domingo 25 de febrero de 2001 manifestamos en El Mercurio lo que a continuación se lee, teniéndose en cuenta que el gobierno del Presidente Ricardo Lagos, sin darse por aludido, no hizo nada para promover una legislación en favor de la equidad tributaria, terminando los fraudes que todos conocemos.

La antigua publicación decía :

“Durante el gobierno de Jorge Alessandri (1958-1964) se implantó el Plan Habitacional de Viviendas Económicas para impulsar su construcción masiva en los sectores urbanos, fijados éstos expresamente por el Presidente, y ‘viviendas campesinas’ en los sectores rurales que él mismo determinara (artículo 2º Decreto con Fuerza de Ley). Se creó la Corporación de la Vivienda (Corvi), que tenía como objetivo administrar las ‘cuotas de ahorro’ y financiar a todos aquellos con ingresos medios que postulaban a ser propietarios de este tipo de viviendas, orientadas a aquellos de ingresos medios y bajos medios. En el Diario Oficial del 31 de julio de 1959, y siendo ministro de Hacienda Roberto Vergara, se publicó el Decreto con Fuerza de Ley Nº 2 que produjo los conocidos DFL 2 y mediante el decreto 1.608 del 1 de agosto de ese año se aprobó el reglamento respectivo. Como en aquella época no existía el Ministerio de Vivienda (creado recién en 1965), fue el de Obras Públicas el que elaboró el ‘Reglamento Especial de Viviendas Económicas’, que subsiste (con modificaciones) hasta nuestros días en la ‘Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones’. Recordemos que la ley respectiva (Decreto con Fuerza de Ley Nº 458) data de 1976 y el nuevo texto de la Ordenanza (Decreto Supremo Nº 47) está vigente desde 1992.

En sus orígenes, y como era lógico, se contemplaban fuertes restricciones respecto de costos y calidad de materiales a utilizar en las viviendas, como asimismo en lo referido a sus localizaciones, para así no desvirtuar su claro objetivo social. La idea era incentivar la construcción para paliar el déficit habitacional existente para las capas medias y por eso se estableció en el artículo 22 del decreto: ‘Los que edifiquen viviendas económicas estarán liberados, para los efectos tributarios y cambiarios, de la obligación de justificar el origen de los capitales empleados en ellas, siempre que acrediten su existencia con anterioridad al presente Decreto con Fuerza de Ley’. Ésta era una medida audaz y necesaria, habida consideración del grado de control que ejercía el Estado en aquellos tiempos.

No cabe duda que la iniciativa del ex Presidente Alessandri fue interesante y muy valorada. Esta legislación contemplaba una serie de beneficios, franquicias y exenciones para los inversionistas, constructores y compradores, tales como la liberación del impuesto de compraventas y cifra de negocios (IVA de hoy); no pago de las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial) por 10, 15 y 20 años, según la superficie del inmueble (hoy es rebaja); reducción en el impuesto de herencia y donación; las rentas obtenidas por estas viviendas no pagaban global complementario ni impuesto a la renta y muchas otras. Y como se estableció un contrato de ley en su artículo 18, donde se incorporan de pleno derecho todas las regalías de las ‘viviendas económicas’, observamos que los propietarios gozan permanentemente de privilegios no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir las disposiciones originales.

Ha transcurrido el tiempo y las cosas han cambiado; el estándar de vida de los chilenos ha mejorado sustancialmente y nos desenvolvemos en una economía de mercado, donde los subsidios siempre distorsionan los precios y se genera una desviación en la asignación de recursos. Al amparo de los DFL 2 de 140 metros cuadrados ‘ampliables’, se cometen -en algunos casos, involuntariamente- cuantiosas evasiones tributarias que han significado muchos millones de dólares no percibidos por el erario. También se da la competencia desleal, cuando un constructor levanta un edificio de viviendas DFL 2 ‘ampliables’, teniéndose en cuenta que las superficies de las terrazas -por ser bienes comunes- no se computan en los metrajes útiles. Todos sabemos que después de las “recepciones finales” tales espacios abiertos se cierran y se incorporan de facto al dominio privado de quien adquirió tal vivienda, transformándola y haciéndola más grande. Este empresario inmobiliario está en una posición de privilegio ante su competidor que ofrece departamentos similares, pero no acogido a los beneficios de los DFL 2. Tengamos presente que ahora las ‘viviendas económicas de 140 metros cuadrados ampliables’ están provistas de todos los lujos y comodidades imaginables y por ello llegan a tener precios de hasta unos 200 mil dólares o más.

También hemos sido testigos de cómo se violan los ordenamientos territoriales, cuando los loteadores de terrenos de una hectárea o más ejecutan ‘conjuntos de DFL 2 con construcción simultánea’ al amparo del artículo 7.2.6 del ‘Reglamento Especial de Viviendas Económicas’, que permite alterar las normas de los planos reguladores comunales, con lo cual los derechos urbanos adquiridos de los vecinos -resguardados por dichos planos- no valen nada y son sobrepasados por construcciones en altura que aumentan las densidades.

Como se habla de equidad, justicia social e igualdad de oportunidades, creemos que sería aconsejable derogar esta desvirtuada legislación, superada por los hechos, y confeccionar una normativa equilibrada, manteniendo los subsidios a las viviendas sociales y creando exenciones sólo para las efectivamente económicas, y eventualmente para las habitadas por sus dueños, con un tope de avalúo a definir por los técnicos. Los funcionarios de Hacienda y de Impuestos Internos manejan muy bien estas materias, y como ellos conocen en detalle las cifras de las regalías y advierten la desnaturalización de la letra y el espíritu de este estatuto legal, sabrán elaborar una proposición ecuánime. Dado que la nueva Ordenanza de Urbanismo y Construcciones ha sido enviada recientemente a la Contraloría General de la República para la toma de razón del decreto correspondiente, creemos que es el momento propicio para incorporar el cambio en comento. Así estaremos ejerciendo políticas sanas para mejorar la distribución del ingreso y se perfeccionará el aún protegido mercado de la vivienda. Pero lo más importante es que con los futuros mayores recursos allegados al Fondo Común Municipal aumentarán paulatina y crecientemente las arcas de las comunas más desposeídas”.

Será difícil que, por ahora, se derogue esta fórmula que resta muchos cientos de millones de dólares en tributos al año para el erario, pero esperamos que el gobierno y los parlamentarios entiendan que las personas naturales que residen en este tipo de viviendas tienen legítimo derecho de acceder a las franquicias vigentes. Por el contrario, sería hasta jocoso que se mantengan para las personas jurídicas o para aquellos individuos que tienen decenas y hasta centenas de ellas, sin tributar un peso por las rentas que reciben.

Patricio Herman

Patricio Herman

Fundación "Defendamos la Ciudad"